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夫妻共同还贷房屋增值部分的计算方法

时间:2019-03-27    点击: 次    来源:网络    作者:佚名 - 小 + 大

    对于一方婚前贷款购买不动产,登记在自己名下,婚后夫妻共同偿还贷款,如果离婚,另一方能够得到多少财产分割补偿款?

  审判实践中,各地法院对共同还贷增值部分的计算做法不一。

  由于2011年《婚姻法解释(三)》)第10条只是规定了:“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”但并没有明确具体金额如何计算,所以导致了各地法院在对这个问题上的裁判不一致(大致有5、6种计算方式,计算的结果也不一样),即“同案不同判”的现象非常突出,甚至最高人民法院相关部门或法官在不同场合给出的意见都不一致。下文举例说明并计算结果。

  举例(利率、税费、增值等都属于假设):

  甲男2010年购房一套,购房总价100万,甲男首付款支付30万,银行按揭贷款70万,银行贷款年利率3%,贷款30年,契税等其他费用2万(不包括维修基金),婚前甲男已支付贷款本息15万。2015年甲乙双方结婚,房屋价值150万,产权登记在甲男名下。婚姻存续期间双方共同还贷9万(包括本息,其中利息3万)。2018年离婚时房屋价值220万。

  针对以上情况,结合审判实践中的相关计算方式结算结果如下:

  1、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,人民法院出版社2011年版,第168页确定的计算公式为:

  房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%

  计算结果:

  房屋补偿款=9÷(100+70×银行贷款利率3%×30年)×220×50%=6.07万

  广州婚姻律师杨浩:北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》、浙江省高级人民法院《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》等对此进行了认可。经过检索北京地区的相关案例,关键词:标题搜索“离婚”,全文搜索“公式”、“增值部分”,日期排序第一的2016年12月7日的苗某与孙某离婚纠纷一审民事判决书是按照此方式进行判决的。此种计算方式实践采用较多,但未考虑增值是婚前还是婚后产生,可能在部分案件中有失公平。

  2、最高人民法院民一庭在其编著的另一本出版物中表述了该方法(参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑),人民法院出版社,2016年6月出版)确定的计算公式为:

  房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%=房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)÷(房屋购买价+共同已还利息+其他费用)×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%

  注:其他费用是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税等,但不应包括维修基金和物业费,因这些费用产生的基础并非交易,而是房屋长期使用中产生的费用。

  计算结果:

  房屋补偿款 = 220÷(100+3+2)×9×50% = 9.43万

  注:《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)也是最高人民法院民一庭编著。


  3、离婚时适用的最新公式:婚前个人房屋,婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算等》,浙江省婚姻法研究会微信公众号,2018年8月8日微信推文(该方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持)

  房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(结婚时房屋价值+共同已还利息)×离婚时房屋价值×50%

  计算结果:

  房屋补偿款 = 9÷(150+3)×220×50% = 6.47万

  合肥离婚律师陈军批注:此公式的核心在于婚前房产的增值应与婚后一方无关。

  其他公式就不一一列举了。

  总之,司法实践中对增值部分分割的计算方式还是不统一的,本文的例子只是一个简单的婚前贷款买房,婚后共同还贷的情形。假如房子贬值了怎么分割?又或着登记结婚前男女双方一直在共同生活,此种如何分割?此种共同生活是以夫妻名义共同生活还是男女朋友关系共同生活?不一样的情形,有着不同的裁判尺度。这些情形会在以后的文章中给大家分享。


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